任志强北京土地市场终“开胡” 经营策略有变
摘要： 11月25日晚，感恩节，华远地产(600743,股吧)董事长任志强的微博上不乏一些柔情脉脉的感恩之语，这和这个华远地产掌门人一天的表现判若云泥。 盛世新业系出中房集团，但随后控制权易手，成为湖北地产新锐福星股份(000926,股吧)的控股子公司，论实力和名气显然与华远地产不在一个水平线上，不过梨园砖厂村一级土地开发商的身份却让任志强另眼相看。 多年在京城土地市场颗粒无收的局面，让心高气傲的任志强窝火不已，但华远地产土地储备的欠缺和
11月25日晚，感恩节，华远地产(600743,股吧)董事长任志强的微博上不乏一些柔情脉脉的感恩之语，这和这个华远地产掌门人一天的表现判若云泥。任志强上下午分别参加了两个论坛，发言和讨论时依然是夹枪带棒，直来直去，毫不给同仁留颜面。
同一天，任志强时隔7年后终于在北京土地市场“开胡”，拿下了北京通州区梨园镇砖厂村居住项目用地。性格难变的任志强，却因这块地透露出了些许经营策略上的变化。
拿地之变
在一连串的投标失利后，华远地产终于以一次得手告慰了一年的努力。25日，华远地产与另一家开发商盛世新业联手以17.8亿元的价格，拿到北京通州区梨园镇砖厂村居住项目用地。由于该地块一半的面积需要配建限价房和定向安置房，竞争并不激烈，华远地产与该地块一级土地开发商盛世新业的联手成为竞标的最大亮点。
盛世新业系出中房集团，但随后控制权易手，成为湖北地产新锐福星股份(000926,股吧)的控股子公司，论实力和名气显然与华远地产不在一个水平线上，不过梨园砖厂村一级土地开发商的身份却让任志强另眼相看。
多年在京城土地市场颗粒无收的局面，让心高气傲的任志强窝火不已，但华远地产土地储备的欠缺和资金的掣肘，却由不得他继续单打独斗的逞强了。与盛世新业的联合，显然是任志强的一招精明而圆通的变棋。与其离群索居的屡战屡败，不妨多傍一些“地主财主”，大家一起有得赚。
“我们愿意合作开发，和一级开发商合作会使下一步开发更容易一些，只要我们占据控股地位就行。”华远地产董秘窦志康透露说，这次和盛世新业的合作华远地产将占股90%以上。
这会不会是华远地产拿地策略的新兆头？短时期想印证这一点不太容易。
“再拿一块地就够了，我们的资金就这么多，不得不保守一点，保证现金流的安全。”这是任志强在拿地之前接受本报专访时所言。
这是实话，因为截至今年第三季度，华远地产的账面上只有23亿元左右的现金，同时，考虑到其短期借款和一年内到期的短期负债还有4.6亿元，在这次拿地之后，剩下的钱恐怕在二三线城市也很难拿到像样的地了。由于9.5亿元定向增发已经看不到希望，窦志康也不得不承认，华远地产能考虑的只有并购一些项目公司了。
今年在先后拿到西安浐灞地块和梨园地块后，华远地产目前的土地储备已经在300万平方米左右，其中北京项目比例不到10%。虽然这个数字只是众多一线开发商庞大的地产储备的零头，但任志强似乎已经比较满意，“慢慢做，稳一点，不着急。”
经营策略之变
有意思的是，在11月25日当天的一场金融地产年会上，任志强还以一篇题为《关于*策的评估》的报告，炮轰了北京市在土地出让中要求配建一定比例保障房的制度，认为这一制度最终导致保障房推高商品房价格。而就在任志强慷慨陈词痛斥配建制度的时候，华远地产却不得不在配建制度的屋檐下低头，拿下这幅拥有一半配建保障房面积的梨园地块。
这不禁让人想起任志强那句著名的“我不是给穷人盖房”的争议性言论。言犹在耳，但在业绩和土储的压力下，任志强不得不在保障性住房上做做文章了。
一位地产分析师说，华远地产尽管品牌响亮，但是以其目前的整体规模和资金实力而言，再想去和其他大鳄去拼以往裘马都和昆仑公寓这样的热门地块几乎不可能，保障房是一个比较可行的拿地出路。
尴尬的是，华远地产此前多次投标保障房的地块，但无论最高价还是最低价，都没有拿到一块地。任志强忍无可忍地在微博上发泄，“不是我不愿意给穷人盖房，是*府不让我盖！”
这一次，任志强终于拿到“给穷人盖房”的机会了，但华远地产必须为这种转变付出代价。前三季度，华远地产的结算毛利率达到51%，这都有赖于此前的北京豪宅项目裘马都和昆仑公寓的贡献。但随着这两个项目的结算完毕，华远地产毛利率较高的只剩下九都会一个项目。西安和青岛项目的销售已经将会令华远地产今明两年的结算毛利率被拉低不小幅度，这次的保障房配建会不会将华远地产的毛利率拉到一个新低？
看看在梨园地块上配建的限价房价格和定向安置房的*府回购价，分别是7300元/平方米和6000元/平方米，而去掉这两项的最终楼面地价在8000元/平方米左右。如果未来通州区房价继续走低的话，华远地产无论怎么在商品房面积上做文章，恐怕也难以阻止毛利率的急转直下了。
华远地产在保障房的屡次出手，让人联想起近日华远集团加入国内首只公租房基金，且由任志强担纲基金筹备组副组长，也许，华远地产未来的产品和盈利模式将会面临一个新的变局。
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